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잡담

2023.11.13 14:16

전세 계약 관련... 아시는 분?

투명드래곤 https://gigglehd.com/gg/15146857

조회 수 622 댓글 22

내년 1월 기본2년 종료인 전세계약인데... 다음주면 2개월전이 지나서 묵시적(암묵적) 연장이 될 것으로 예상했는데 연락이 와서 의사를 묻더군요. 정해지면 알려달라고 하던데...

이렇게 연락이 왔으니 이제 묵시적(암묵적) 연장은 이제 안되는 것이겠죠? ;;;;

이제 이렇게 연락이 왔으니 의사표시를 해야 할 것 같은데...

전세는 2(+2) 인것으로 알고 있어서요...

(+2) 라는 것이 인상률(?) 5% 이내로 할 수 있고, 임차인이 선택할 수 있다고 알고 있고... (임대인이 거절의사를 할려면 임대인 또는 직계가 해당 물건에 들어와야 하는 것으로 알고 있고...)

일단 현재 시세는 계약 당시보다 10~15% 정도 낮더군요.

이 경우 새로운 금액으로 재계약(새로운 계약서 작성)을 해야 하는지...;;;

아니면 묵시적(암묵적) 연장이라는 것이 저렇게 의사표시가 되더라도 계약서를 새로 작성하지 않으면 되는 것인지...

지금까지 2년 끝나면 다른 곳으로 왔다 갔다 하다가 처음으로 연장(?) 을 할려고 하니 잘 모르겠네요.;;; 지금까지 관심도 없었고 말이죠...;;;;;;;;

묵시적(암묵적) 연장이 되면 2년 더 채우면 채우는 것이고 아니면 주변에 시세 상황봐서 괜찮은 물건 있으면 월세든 전세든 옮겨갈려고 했거든요...;;;;;

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Comments '22'

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이피리아 i9-13900K/4090/32G DDR5 RAM 2023.11.13 14:34

처음 계약 맺을때 갔던 부동산 사무실에 가서 물어보시는게 제일 좋을것 같습니다.
집주인이 주변 계약금이 줄어들었다고 줄여주진 않을거 같은데..

원칙은 재계약시 계약서를 다시 쓰는게 맞습니다. 다만 보통은 부동산끼고 재계약하면 수수료가 또 나가니
집주인이 계약서 용지만 가져와서 거기에 변경된 계약내용을 적고 다시 도장을 찍는게 많습니다.

묵시적이라고 되어 있다고해도 그걸 안물어 보는 주인은 거의 없고(계약금 올려달라고 해야하니까..)
전세자금이 집주인에게 묶여있으니, 세입자가 아쉬운 소릴 하기 어렵습니다.
그래서 보통은 협상해서 가격을 확정하고 다시 계약서를 쓰는게 일반적입니다.
투명드래곤 2023.11.13 16:47

네. 그게 제일 좋은데 요즘 경기가 안 좋아서 인지.... 영업을 할 때도 있고 안 할때도 있더군요..;;;
일단 간단한 것은 알고 가야 할것 같아서요.;;;; 팔랑귀라 모르면 부동산이 그러면 그런가보다 할 것 같아서 ㅎㅎㅎ ;;;;;
?
휘연천 2023.11.13 14:38

저는 연장한다 하고 따로 계약서를 갱신하거나 하지는 않았습니다.
?
휘연천 2023.11.13 14:38

금액에 변동이 생길 경우에만 계약서를 갱신하지 않을까요….?
?
이피리아 i9-13900K/4090/32G DDR5 RAM 2023.11.13 14:41

네 보통 그렇습니다만, 나중에 문제가 생겼을 때를 대비해서 계약서를 새로 쓰시는게 좋습니다.
(기간을 새로 작성하거나 기간을 연장한다는 형태의 문서가 있어야 합니다.)
법적인 도움이 필요한 경우가 되면 계약서가 없으면 증명할 방법이 없습니다.

이 경우엔 묵시적 2년 연장으로 볼수도 있지만, 제가 법률 전문가가 아니니 없어도 된다라고 확답을 해드릴 수 없네요.
투명드래곤 2023.11.13 17:02

부동산은 어려운 것 같습니다....... ;;;;; 그런데 사실 공인중개사도 책임은 져주지 않으니 .....;;;;;;; 결국은 그래도 조금은 알고 가야 팔랑귀 안 당할 것 같아서 말이죠....;;;;;
가네샤 https://924717.tistory.com/ 2023.11.13 15:02

저는 제가 살고있는 집에서 연장 2번하면서 계약서는 별도로 쓴 적 없습니다.
보증금이 그대로라면 계약서를 따로 작성할 필요는 없는거로 알고 있어요.
투명드래곤 2023.11.13 17:00

일단 주변 시세가 하락하긴 했는데...... 부동산에 상담 할려고 해도 최근에 랜덤하게 영업하는 것 같아서. 일단 기글분들께 조언이라도 ㅎㅎㅎ ;;;;
허태재정 본업보다는부업 2023.11.13 15:36

- 이미 연락을 했다면 묵시적 연장은 아닙니다.
- 계약갱신청구권은 임차인이 주장하고 5% 이내 상한을 둔 협의 기반인상이 가능합니다. 서로 기존 금액 동결도 가능하겠고요. 이때 계약갱신청구권 사용을 했다는 증거를 계약 서류에 추가하지 않으면 (내용이 없으면 일반 계약) 다음 계약에 계약갱신청구권을 쓸수 있습니다.
- 지금같이 전세가가 하락한 경우 상호 협의해서 계약을 연장하고, 임차인은 나중에 계약갱신청구권 사용도 가능합니다.
- 대신 일반 계약연장을 하면 2년 동안 거주를 해야하고, 계약갱신청구권으로 한 경우 임차인이 2년 계약 기간 이내라고 해도 이사 나가는걸 임대인에게 공지하고 공지 3개월 이후로 나가는게 가능합니다. (묵시적 연장과도 같은)
- 먼저 주변 시세를 알아보셔서 좀더 낮은 금액으로 가능할지 계약 연장을 임대인과 협의 해 보시고 이사비와 중개비 등 감안해서 현재 가격으로 그냥 구두/일반 계약서를 쓰고 연장하고 추후 다음 계약 만기 때 계약갱신청구권을 쓰는것도 방법이 될듯 하네요.
그럼, 2+2(연장)+2(계약갱신청구권) 이 가능할듯 합니다.
- 계약서를 다시 쓰신다면 이서비로 5~10만원 정도 들듯 하네요. 물론 기존 계약과 보증금등은 계약서에 추가 하시면 문제가 없을듯 합니다.
< 임대 10년 경험 중인 유부남 >
투명드래곤 2023.11.13 16:51

아... 일단은 현재 제가 원하는 방향은 (언제든지 3개월 이후 탈출 가능) 동일한 금액이라도 계약갱신청구권 사용이겠군요?
아니면 2년 묶이더라도 계약갱신청구권 사용안하고 좀 더 낮은 가격으로 재계약을 하던지 말이죠. (갱신청구권 사용 x)
허태재정 본업보다는부업 2023.11.13 17:00

네, 아마 그게 원하시는 방향으로 무난해 보이는데 , 좀더 자세한 부분은 부동산 중개사와 얘기해 보시는게 좋을듯하네요.
?
렉사 2023.11.13 16:03

뜬금없이 죄송하지만 월세 계약은 어떠세요? 요새 매우 불안해서요.
투명드래곤 2023.11.13 16:52

주변에 이상하게 월세가 잘 없네요...;;;;;;;;;; 하긴 임대인들은 월세보다는 전세가 좋을 것 같기도 하고... 임차인은 월세가 좋을 것 같기도 한데 말이죠...... 요새 불안하긴 하네요. 보증보험도 그렇고 말이죠..;;;;
허태재정 본업보다는부업 2023.11.13 17:02

보증금 관련해서는 등기부 등본에 소유자가 개인으로 되어 있고, 담보로 잠혀 있는게 없다면 그나마 큰위험은 적을듯 하네요.
보통 전세 사기는 법인 소유 물건에 시세 대비 높은 전세가가 비중이 높더군요.
?
렉사 2023.11.13 17:16

보증보험이 있다 하더라도 전국적으로 문제가 생기는 예외적인 상황이 발생할 경우 모든 건수에 대한 지급보증을 할 수 없을 겁니다. 극단적인 경우지만 대비해야 할 필요가 있죠. 현 상태가 좋지 않으니까요.
Koasing PROBLEM? 2023.11.13 16:05

머 아는대로만 설명드리면...

1. 집주인이 연락한건 "계속 살 지" 아니면 "이참에 나갈지" 물어보려고 하는 가능성이 있습니다.

2. 현재 조건대로 계속 거주 희망하시면 일단 "그냥 살겠습니다" 하고 찔러보세요. 집주인도 OK하고 네 알겠습니다 하고 아무 행동도 하지 않으면 묵시적 재계약으로 퉁칠 수 있습니다. (양측이 계약서 재작성 의사를 표시하지 않으면 그만)

3. 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 한다면 명시적 재계약이 됩니다.
3-1. 새 계약서에는 "0000년 00월 00일에 체결한 기존 임대차계약을 연장한다" "보증금은 0000원으로 변경하며 차액 0000원은 0000년 00월 00일에 임대인에게 지급 / 임차인에게 반환한다." 내용을 적절히 쓰시면 됩니다. 또한 추가한 계약서도 주민센터 가서 확정일자를 받으셔야 합니다.
3-2. 새 보증금이 기존 보증금보다 낮아지거나, 동결되거나, 5% 이하로 인상되면 계약갱신청구권을 사용할 필요가 없습니다. 5% 초과로 인상되더라도 본인이 이에 동의하신다면 계약갱신청구권을 사용하지 않아도 됩니다. 주변 시세가 떨어졌다고 하니 그렇게 될 가능성은 낮아 보입니다만.

4. 집주인이 재계약을 거부하거나, 5%를 넘는 터무니없는 인상률을 요구한다면 계약갱신청구권 사용의사를 밝히시면 됩니다. 이 경우 새 계약서를 작성해야 하는건 똑같고, 대신 "계약갱신청구권을 사용함" 이라고 명시하셔야 합니다.
투명드래곤 2023.11.13 16:59

2. 계약서 재작성이 없으면 시적연장이 되는 경우일까요???

3. 묵시적이 되면 원래 원하던 목적인 3개월 이후 언제든지 탈출이 될 것 같아서 그렇게 되길 바랬는데....
계약서 재작성이 발생되게 되면 계약갱신 청구권을 사용해야면 3개월 이후 언제든지 탈출이 가능한 것 같아서요.

일단 제일 나이스한 상황은 2년 더 살면 살고...... 2년 더 살 동안 다른 좋은 조건 있으면 언제든지 탈출하는 것이라서요...;;

나이스한 상황을 만들기위해 계약갱신청구권을 사용해야 한다면 명시를 위해서 재계약서를 그래도 부동산끼고 작성해야 하겠죠?
허태재정 본업보다는부업 2023.11.13 17:05

묵시적은 계약 관련 협의 자체가 없어야 합니다. 지금 같이 더 살지 말지 연락 자체만으로 협의 진행으로 봐야 하지 않을까 합니다.

https://www.daeryunlaw-compensation.com/info/406

계약 종료를 앞두고 '협의' 혹은 '계약갱신요구권을 사용'하여 계약을 연장하는 방법 및 임대인과 임차인 쌍방이 계약에 관한 통지를 하지 않아서 '묵시적으로 계약을 연장'하는 방법이 있습니다. 이를 말 그대로 묵시적 계약 갱신이라고 합니다.
Koasing PROBLEM? 2023.11.13 17:57

링크해 주신 글에도 나와있듯이 임대인이 계약기간 종료 2개월 전까지 "갱신거절의 통지" 또는 "계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지"를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다. 단순히 더 거주할지 물어보는 정도로는 갱신거절의 통지로 보기에는 부족한 부분이니, 그냥 액션을 안 취하는게 이득이라는 요지입니다. 집주인이 "그럼 계약서 다시 씁시다"라고 나오면 그때 고민하시면 됩니다.
Mannaz 가끔 이상한 리뷰들을 씁니다 2023.11.13 22:38

음 복잡하면 그냥 계약하셨던 부동산 중개소에 연락해서 상황을 설명하시면 어떻게 하시라고 조언해 줍니다.

그런데 제가 글을 읽고 느끼기에는, 작성자 분이 극단적인(?) 상황을 상정하고 계신 것 같습니다. 묵시적계약갱신과 계약갱신청구권을 기반으로 전략을 짜고 계신다는 점이 그렇습니다.

일단, 묵시적계약갱신은 일반적이지 않습니다. 집주인 입장에서 묵시적계약갱신은 유리한게 하나도 없기 때문에, 보통 계약만료 2개월 전에 지금처럼 세입자에게 의사를 물어보는게 일반적입니다. 이러면 묵시적계약갱신은 없어진거고, 만약 재계약을 하는데 전세금에 변동없으면 보통 계약서를 쓰지 않고 문자, 구두로만 재계약을 하기도 합니다. 단, 이 경우에도 명시적으로 재계약을 한 것이 됩니다.

그리고 계약갱신청구권은, 세입자가 최후로 꺼내는 최강의 카드입니다. 그러니 보통 세입자와 집주인이 도저히 합의가 되지 않을 때 세입자를 보호하기 위해 사용하는 것이지, 단지 세입자의 이사 일정을 유리하게 조정하려고 사용하는 것이 아닙니다.

집주인도 자금사정이 있을 수 있기 때문에 세입자가 계속 있을지, 나갈 계획이 있는지 등을 알아야 합니다. 그리고 쓰신 글로만 보면, 집주인의 대응은 아주 평범하고 일반적입니다. 분노를 살만한 행위를 하신게 아니라는 것이죠. 계약갱신청구권은 그 특성 때문에 집주인에게 아주아주 불리한 카드입니다. 어떤 집주인도 계약갱신청구권이 사용되는 상황을 원하지 않을 것입니다. 그런데 바로 계약갱신청구권을 만지작거리는 것은 "난 언제든지 나가고 싶을 때 나갈건데 리스크는 집주인이 질 준비를 하시오"같은 자세로 보일 수 있습니다. 보통은 세입자가 집주인과 원수진 게 아니라면 이러지 않습니다.

가장 좋은 방법은 집주인과 원만하게 합의를 하시는 것입니다. 다들 이렇게 합니다. 시세가 떨어진 상태라면 합의하시기 더욱 쉬울 것입니다. 이사를 갈 계획이 있다는 자신의 상황을 잘 설명하고 시기를 조율하시는 것이 좋습니다. 조율이 어려울 것 같으면 부동산중개소를 끼고 하셔도 되구요. 그리고 이사를 갈 생각이 있으시면, 본인도 일정을 좁혀보려는 노력을 하셔야 합니다.

세입자의 유리한 이사일정을 목적으로 계약갱신청구권을 사용하는 것도 잘 알아보시는 것이 좋습니다. 최근 판례에서 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 임의로 중도해지를 했다가 소송에서 패배했습니다. 일종의 남용으로 본다는 것입니다.
투명드래곤 2023.11.14 17:10

계약갱신청구권을 사용했는데 임의중도 해지가 패소하는 경우도 있나보네요? 3개월 기간을 적용하였는데도 말이죠...;;;
부동산은 전세든 월세든 매매든 정말 가격변동폭이 좁은 안정적인 것이 좋은 것 같네요...;;; 그래야 이런 걱정도 없고 최근 일어난 여러 문제도 없고 말이죠....

그런데 아직 경험이 없어서 그런데... 일반 재계약을 하고 2년을 안 채우더라도 합의(보통은 다음 전세입자가 구해지면)를 통해서도 계약해지가 되는 경우도 있을까요? (안구해지면 어쩔수 없이 2년 채워야 하겠지만요)
Mannaz 가끔 이상한 리뷰들을 씁니다 2023.11.14 22:31

안그래도 말많은 판결이었습니다. 중도해지를 할수 있단건지 할수 없단건지... 이게 정말 세입자랑 집주인 둘다 엿맥이는 법같습니다.

사전에 협의하지 않은 상태에서 세입자가 계약 만료 전에 이사를 나갈 때는 보통 세입자가 집주인 대신 중개수수료를 냅니다.

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